La solution la plus plausible pour faire rentabiliser au mieux votre propriété est de la faire louer, mais pas à n’importe quel prix ! Cet investissement doit vous faire gagner de l’argent, et non pas le contraire, il est donc impératif de savoir calculer le rendement de ce bien immobilier que vous faites louer. C’est ce que nous allons essayer d’expliquer tout au long de l’article d’aujourd’hui, mais ce qu’il faut déjà savoir, c’est que ce calcul représente du rapport entre le prix de location et ce que vous dépensez pour le maintien du bien loué.
Calculer le rendement brut
Pour calculer le rendement brut de votre investissement immobilier locatif, il faudra, pour commencer, avoir certaines données pour effectuer le calcul, à savoir :
- le prix d’achat de votre bien immobilier ;
- les frais d’acquisition qui sont inclus dans le prix d’achat ;
- le montant auquel vous allez louer ce bien.
Le but de ce calcul sera de vous donner déjà une idée des intérêts que vous allez percevoir, avant même de mettre votre bien en location. N’oubliez pas d’intégrer dans l’équation les frais de notaire en les additionnant au frais d’acquisition, ou alors, aux coûts des travaux que vous allez effectuer dans votre immobilier.
La formule pour calculer le rendement brut de votre immobilier locatif est la suivante :
Rendement brut = loyer mensuel x 100 / prix d’achat de l’immobilier
Pour mieux comprendre et illustrer cette formule, nous allons procéder à une application numérique (un exemple).
Si vous avez acquis un immobilier de la valeur de 100 000 euros et que vous le proposez à 700 euros de loyer, le rendement brut sera de 8,4 % : (700 x 12) x 100 / 100 000 = 8,4 %
Ce taux de rendement de 8,4 % représente un taux brut de l’investissement locatif, alors pour l’affiner et avoir un taux net (qui représente le taux réel de rentabilité), il faudra y additionner les charges de locations et les impôts.
Calculer le rendement net
Il y a des frais qui s’accumulent lorsque nous sommes propriétaires, ces frais sont sous forme de taxes et de charges et lorsqu’on les rajoute au rendement brut, nous obtenons la rentabilité nette (réelle) de votre placement immobilier.
Ce taux net est considéré comme étant le plus exact et le plus correct pour définir la rentabilité de votre placement. Ça va sans dire que c’est le taux qui est pris en considération, puisque c’est le plus proche de la réalité et c’est lui qui vous aide à constater le taux de bénéfice que pourra vous procurer la location de votre immobilier.
La formule pour calculer le rendement net de votre investissement immobilier locatif est la suivante :
Rendement net = loyer mensuel x 100 – (les charges de location) / prix d’achat de l’immobilier.
Pour mieux illustrer cette formule, nous allons procéder à une application numérique.
Alors, reprenons l’exemple précédent avec un achat immobilier à 100 000 euros, qui est proposé à 700 euros de loyer avec des charges de :
- 900 euros de charges de copropriété ;
- 300 euros de réparations ;
- 700 euros de taxes foncières ;
- 100 euros d’assurance.
Soit un total de 2 000 euros de charges. En prenant en compte toutes ces charges, nous aurons un taux de rendement net de 6,4 % : ((700 x 12 mois) – 2 000) x 100 / 100 000 = 6,4 %
On peut donc compter alors 2 points d’écart en comparaison avec le taux de rendement brut.
La fiscalité de l’investissement
La fiscalité de l’investissement est considérée comme le rendement net-net, qui inclut l’imposition de vos revenus fonciers. C’est un élément très important qu’il faut prendre en compte dans ce type d’investissement, car il vous fournira une estimation précise de la rentabilité locative.
Ce sont vos revenus fonciers et votre tranche imposable qui détermineront votre rendement net-net, que ce soit micro-foncier, micro BIC, réel, etc. Ou alors d’autres dispositifs fiscaux dont vous bénéficiez comme par exemple l’investissement loi Pinel.
Et puisque cette rentabilité dépendra toujours du paiement de loyer, il faudra prévoir des avances sur le loyer mis sur le marché, afin de parer à toute éventualité de défaut de paiement du locataire ou alors prévoir une épargne de sécurité.
